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不動産買換えまでの流れ

売主・買主の一人二役が求められる「買換え」。スムーズな取引を行うには...

不動産のような高額商品の取引には想像以上に神経を使うものです。それが買換えともなれば、売却には売主として、購入には買主として、一人二役をこなさなければなりません。普段、馴染みの薄い不動産取引に於いては、不安や心配ばかりが先行し、いざとなると行動に踏み切れない方も多いのではないでしょうか。まずは、『購入先行型の買換え』と『売却先行型の買換え』の作業手順の違いについて簡単にご説明致します。各項目の詳細については、売却の流れ、購入の流れを御参照下さい。

	売却先行型		購入先行型
メリット	1	売却により発生する自己資金が確定してからの購入となるため、資金計画に狂いがなく、金銭的リスクが軽減できる。	1	物件探しから購入までの期間に余裕があるので、納得のゆくまで物件を吟味し、買換え先を決定できる。
メリット	2	自宅売却に期限がないので、販売期間に余裕がもて、価格の見直しにも十分な納得感が得られる。	2	転居先を確保した上で自宅売却するので仮住まいをする必要がない。（引越しが１回で済む）
デメリット	1	自宅売却後、早期に購入先が見つからない場合仮住まいの必要が生じるが、その際には引越しが2度手間となり、仮住まいの費用（敷金・礼金等）が発生する。また、仮住まい期間の生活のクオリティが下がりやすい。	1	購入物件の代金支払期日に合わせた自宅売却となるので、売却先行型に比べ、価格見直しに余裕がない。また、自宅売却が遅れた場合、一時、購入物件と売却物件のローン返済が重複する場合もあり、資金計画に余裕が必要。
デメリット	2	買換え物件（希望条件に合う物件）が決まらないまま自宅を売却をする不安がある。	2	売却先行型よりも自宅売却できるまでの精神的プレッシャーが大きい。
買換え成功ポイント	1	売却契約の引渡し期日をできるだけ長く設定しておく。（常識の範囲で）	1	チャンスを逃さない。購入希望者が現れた時が最大のチャンス。
	2	自宅売却が決まったら、購入先探しに全力投球し、できるだけ仮住まいを避ける。	2	売却価格の調整には躊躇せず、市場に敏感に反応する事。
	3	高い金額で売りに出すよりも、できるだけ高い金額で成約する事を目標にする。	3	購入の契約締結から引渡までの期日に余裕のある物件を選ぶ。
			4	資金的に余裕を持つために資金繰りは厳しく見ておくこと。また、一時でも親などから資金調達できると便利です。

Q1.『自宅売却先行型』と『購入物件先行型』どちらがいいのでしょうか？

A1.つぼを押さえ、綿密な計画を立てて臨めば、どちらを選択されても心配はありません。

『自宅売却先行型』と『購入物件先行型』いずれも一長一短があり、一概にどちらが良いとは言えません。あくまで個々のお客様の状況によって選択肢は変ってきます。しかし、自宅の値下がりが大きく売却損が発生するとか、定年などの諸事情から、少しでも先々の負担を軽減したいなど、資金面での安全性に重点を置かれる方には『売却先行型』をお勧めします。また、資金面よりも、通勤、通学など、現在の生活エリアや要望する物件にこだわりがある方には、良い物件を見つけたら積極的に行動を起こすつもりで、『購入先行型』を選択されるのが宜しいのではないでしょうか？つぼを押さえ、綿密な計画を立てて臨めば、どちらを選択されても心配はありません。双方のメリットやリスクを理解し、自分に最適な方法を選ぶ事により、リスクを最低限に抑え、最大限のメリットを得る事もできるのです。お客様にとって、どちらの選択がより良いか、ご提案をさせて頂きますのでお気軽にご相談下さい。

Q2.買換えを成功させるポイントは何ですか？

A2.正確な査定による詳細な資金計画を練ることです。

『自宅売却先行型』と『購入物件先行型』どちらを選択するにしても、正確な査定による詳細な資金計画を練ることです。ここをいい加減にしてしまうと、後で大きなトラブルになりかねません。最近は5分間査定や簡易査定など、机上ではじき出した査定金額だけを提示するケースも見られますが、不動産は2つと同じモノがない、とても個別要因の強い商品です。また、その時々の市場動向や金融情勢にも敏感に反応します。だからこそ正確な査定が必要になるのです。いずれも無料ですので、住替え計画の第1歩として正確な査定と資金計画をお勧めします。

また、売主様にとっては、たくさんの思い出が詰まった我が家を売却するのは、とても感慨深いものですが、しかし、一旦商品として市場に出たら、大切な我が家もショーウィンドーに並ぶ１点の商品でしかありません。買主様はどなたも、そんな冷静な目で商品を見比べ吟味します。このように、同じ物件でも立場によって、売主と買主では、全く見方が違うのです。この違いを正しく理解する事も大切です。

そのうえで自宅の適正価格を把握し、できるだけ高く売りに出す事よりも、できるだけ高く成約する事を目標に自宅売却に臨む事が、スムーズな買換えにつながり、取引の安全につながるのです。

購入物件についての最終判断は、当然お客様自身がしなければなりません。しかし、100％の自信をもって的確に不動産の善し悪しを判断するのは、一般のお客様にとっては容易な事ではありません。ではどうしたら良いのでしょうか。答えは簡単です。お客様の担当営業マンが信頼に値する営業マンであるかどうか、お客様にとって有益な営業マンであるかどうかをしっかり見極めてください。お客様が『営業マンを見分ける目』は、我々以上に鋭く的確なものです。その点については絶対の自信を持ってください。そして、その見極めが正しければ、既に買換えは成功したも同然です。信頼できる不動産会社と信頼できる営業マンを探す事。これが、実は物件探しよりも大切な事かもしれません。

Q3.自宅の下取りはしてもらえないのですか？

A3.下取りも有力な選択肢の一つです。

お客様のご希望があれば、喜んで下取りをさせて頂きます。しかし、不動産会社が物件を下取る場合は、当然その後の転売を前提にしております。ですから、下取り価格は、通常、市場で取引されるであろう価格（適正価格）を下回る事になります。資金計画に支障がない範囲で、保全として下取りをご希望される方、或いは売却の不安や煩わしさから開放され、スムーズに買換えをしたいという方には、下取りも有力な選択肢の一つです。弊社も積極的に対応しますので、ご遠慮なくお申し付け下さい。

Q4.通常の査定価格と下取り価格はどのくらい違うのですか？

A4.最低価格に対し、概ね80％～90％を目安にしております。

当社では査定に際して3つの価格を提示させて頂きます。1）売出し価格（販売価格の上限）、2）成約見込価格（最も成約になる可能性の高い現実的なライン）、3）最低価格（買換えで資金計画に狂いが生じないよう押えておくべき価格）の3つです。買換えは2つの取引を同時に進行させる為に、一方の取引が不成立でも、もう一方の取引にその効果を波及させる事が原則できません。ですから、資金計画としては、成約見込み価格よりも、更に低い金額で資金繰りを組んでおく必要があるのです。そして、この最低価格を、如何に売出し価格に近付け成約するかが最も力を注ぐべき点です。下取り価格は、物件の種類・状況・大きさ等によって異なりますが、この最低価格に対し、概ね80％～90％を目安にしております。一定期間売却活動をして、成約に至らなかった場合に下取ることも可能ですので、詳細は営業担当者までお気軽にご相談下さい。